问答题
某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。
请问：
第1题假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提?
正确答案:假设开发法的估价前提有3种：(1)估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；(2)估价对象要被其业主资源转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。
本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。
第2题
在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别?
正确答案:在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：
(1)预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。
(2)后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，指考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分的“前期费用”。
……此处隐藏36076个字…… 行估价并优先选用直接资本化法。
(3)估价对象为商业中心的整体房地产，可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设，可选用成本法进行估价。
(4)估价对象为正常经营使用的房地产，其使用现状符合规划和法定要求，不具有再开发潜力，故本次估价不选用假设开发法。
3.估价技术路线
(1)比较法：收集同类房地产的交易实例，选取3个可比实例，建立比较基础后，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整，计算出比较价值。
(2)收益法：具体采用全剩余寿命模式进行测算，确定估价对象的持有期、期间收益、期末转售收益及报酬率，代入相应公式求取估价对象收益价值。
(3)成本法：采用房地合估路径测算估价对象在价值时点的重置成本和折旧，将重置成本减去折旧，得到估价对象成本价值。
(4)对以上估价方法的结果进行校核、比较分析，确认各个测算结果无差错及其之间差异的合理性，综合确定估价对象未设定法定优先受偿权下的价值。
(5)估价对象未设立法定优先受偿权下的价值扣除法定优先受偿款，得到估价对象抵押价值。
正确答案:1.估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法测算的，应选用假设开发法。
2.估价对象所在区域有许多大型商业中心的交易实例，可选用比较法进行估价。
3.估价对象为正常经营的商业中心，属收益性房地产，可选用收益法进行估价并优先选用报酬资本化法。
4.收益法：具体采用持有加转售模式进行测算，确定估价对象的持有期、期间收益、期末转售收益及报酬率，代入相应公式求取估价对象收益价值。