问答题第1题
甲公司拥有一幢位于市中心繁华地段的大型综合楼，有商业、办公和住宅多种类型物业，该综合楼于2010年7月底竣工后对外出租。2012年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。2014年7月甲公司偿还了全部银行贷款后，决定出售该综合楼六层的部分办公用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。
请问：两次估价的估价基本事项具体有哪些不同?估价原则有哪些不同?
正确答案:1．估价基本事项是指估价目的、价值时点、估价对象和价值类型。第一次估价的估价目的是抵押贷款评估，第二次估价的估价目的是转让估价；第一次估价的价值时点是2012年9月，第二次估价的价值时点是2014年7月；第一次估价的估价对象是该综合楼整体，第二次估价的估价对象是该综合楼六层的部分办公用房；第一次估价的价值类型是抵押价值，属于非市场价值中的谨慎价值，第二次估价的价值类型是市场价值。
2．第一次估价的估价原则中有谨慎原则，第二次估价评估的是市场价值，则其估价原则除了没有谨慎原则外，其他应遵循的原则与第一次估价相同。
[考点] 理论教材第十二章房地产估价程序第三节确定估价基本事项和理论教材第五章房地产估价原则。
2015年6月1日某房地产估价机构受委托评估一幢办公楼完全产权状况下的整体转让价值。该办公楼共20层(含地下两层设备层)，钢筋混凝土结构，建设期2年，建成于2007年，登记建筑面积为18000m 2 (不含地下建筑面积2500m 2 )，土地面积为3000m 2 ，土地使用年限自2005年6月1日至2055年5月31日。采取成本法时，取类似办公楼的总建筑面积综合单价进行 ……此处隐藏30226个字…… 设
据估价委托人介绍，至价值时点估价对象存在尚未注销的抵押登记，因为估价目的为再次抵押，本次估价不考虑在先的抵押担保债权的影响，以估价对象处于完整权利状况为假设前提。
(四)不相一致假设
1．估价对象登记用途为工业，实际用途为办公，本次估价以估价对象按照办公用途持续使用为假设前提。
2．经实地查勘，发现估价对象已加层，实际面积与登记面积不一致，本次估价采用估价委托人提供的实际面积数据，并以此面积数据准确为假设前提。
(五)依据不足假设
本次估价无依据不足假设。
二、估价报告使用限制 (略)
正确答案:1．缺少一条：由于本地区类似房地产市场状况近一年来变化不大，估价对象房地产状况稳定，因此假设：本地区类似房地产市场状况与一年前首次抵押时情况一样，估价对象房地产状况除正常物质折旧外，其他情况与一年前首次抵押时一样。 2．“因为估价目的为再次抵押”错误，应改为：对同一抵押权人的续货房地产抵押估价，抵押价值可不减去续贷对应的已抵押担保的债权数额。 3．“按办公用途持续使用为假设前提”错误，应改为：本次估价以估价对象按照工业用途为估价前提。 4．“本次估价采用估价委托人提供的实际面积数据”错误，应改为：本次估价按证载面积为准。
[解析] 在进行续贷房地产抵押估价时，应调查及在估价报告中说明抵押房地产状况和房地产市场状况发生的变化，并应根据已发生的变化情况进行估价。
按实际用途办公估价是违反合法原则的，估价机构或估价师不能为了高估或低估目的而胡乱假设。